База стоимости и подход к оценке

Аннотация

Основа стоимости — это определение стоимости, которое должно быть получено в результате оценки: какая стоимость, как она определяется и для кого. Её часто путают с двумя другими понятиями. Предпосылка стоимости — это предполагаемые условия сделки: открытый рынок, оптовая продажа, упорядоченная ликвидация, принудительная продажа, дальнейшее использование. Подход — это метод получения цифры после того, как основа и предпосылка зафиксированы. В данной статье эти три понятия разделены, и показано, что такое разделение не является педантизмом: каждый подход поддерживает диапазон основ, эти диапазоны различаются, и ни один подход не определяет основу для получаемой им цифры. Путаница связана с названием. «Указанная стоимость по доходному подходу» обозначает метод и опускает единственное, что определяет, что означает эта цифра; один и тот же столбец при разных допущениях является указанием на инвестиционную стоимость, и ничто на странице не позволяет их различить. В затратном подходе сокращение вводит ещё больше путаницы, объединяя два из трёх терминов, которые эта дисциплина призвана разграничивать: затраты — это то, что было израсходовано, цена — это то, что было уплачено, а стоимость — это мнение о том, что было бы уплачено при определённых условиях. В этой статье излагается, какие основания может поддерживать каждый подход и при каких условиях — сравнительный подход имеет самые жесткие ограничения, доходный подход — самые широкие, а затратный подход находится между ними — и объясняется, почему диапазоны различаются: диапазон подхода зависит от того, какая часть вводных данных происходит из наблюдаемого поведения рынка, а какая — из определения задания. Из этого следует вывод, касающийся доказательности. Чем в большей степени вводы берутся из задания, а не с рынка, тем в большей степени указанная основа опирается на утверждение оценщика и тем больше поводов для оспаривания. Анализ подразделений рассматривается как крайний случай — остаточный дисконтированный денежный поток, рабочий лист которого заполнен данными о себестоимости. То же самое верно и в статистическом контексте. Если применить гедоническую модель к сделкам на открытом рынке, заключённым на условиях рыночной конкуренции, она оценивает рыночную стоимость; если применить ту же функциональную форму к продажам в условиях финансовых затруднений, она оценивает нечто иное, при этом уравнение, диагностика или отчётная статистика подгонки остаются без видимых изменений. Подход не изменился. Основа изменилась незаметно, и ничто в выводах этого не фиксирует. В приведенном примере один участок проходит через два задания в один и тот же день; в обоих случаях ответ дается путем сравнения продаж с использованием тех же трех аналогов: по указанию кредитора и в случае изъятия в соответствии с законом, игнорирующим влияние схемы на стоимость. Цифры различаются на двенадцать процентов, и между ними нет ни арифметической ошибки, ни скрытой корректировки, ни изменения подхода или исходных предположений.