Das Vorhaben und seine Wirkungen auf den Wert

Abstract

Bei der Enteignung wird der entschädigungsfähige Wert von Grundstücken oft nicht anhand der Realität, wie sie ist, gemessen, sondern anhand einer Welt, in der das Projekt nie durchgeführt worden wäre. Diese Referenzwelt ist das Vorhaben, und eine Differenz zwischen beiden stellt einen Werteffekt dar. Auch hier hat der Gutachter keine Wahl: Das geltende Recht legt die Form des kontrafaktischen Szenarios fest, ein Gericht bestimmt dessen Umfang, und die Regelungen unterscheiden sich je nach Gerichtsbarkeit. Dieser Beitrag unterscheidet vier Arten von Werteffekten – Wertsteigerung, Wertminderung, Auswirkungen auf den Restbestand bei einer Teilenteignung sowie Wertveränderungen, die durch andere Faktoren als das Vorhaben verursacht werden – und zeigt auf, warum ihre Vermischung der häufigste Fehler in diesem Bereich ist. Er stellt fünf Rechtsvorschriften vor, die unterschiedlich damit umgehen: von Ontario und Tschechien, die Gewinne und Verluste gleichermaßen ausschließen, über Argentinien, das nur den Wertzuwachs ausschließt, bis hin zu Polen, das den Wertzuwachs aus der Ausweisung als enteignungsrelevant dem Eigentümer per Gesetz zuteilt. Die zentrale These des Beitrags lautet, dass die Abgrenzung des Vorhabens nicht vorausgehend für die Wertermittlung ist, sondern deren konstituierender Bestandteil. Der Fall „Goldmate“ in New South Wales wird herangezogen, um zu veranschaulichen, wie ein Wertzuwachs durch Umwidmung je nachdem innerhalb oder außerhalb des entschädigungsfähigen Umfangs liegt, je nachdem, ob das Vorhaben als eine einzelne Autobahn oder als regionales Programm betrachtet wurde und was innerhalb dieses Rahmens als Ursache für die Umwidmung festgestellt wurde – eine Differenz von 28,6 Millionen Dollar bei Grundstücken, deren Beschaffenheit sich nicht geändert hat.