La base de valor y el enfoque

Resumen

Una base de valor es la definición de valor que una asignación debe generar: qué valor, cómo se define y para quién. Se suele confundir con otras dos cosas. Una premisa de valor es la circunstancia transaccional supuesta: mercado libre, venta al por mayor, liquidación ordenada, venta forzosa, uso continuado. Un enfoque es una técnica para obtener una cifra una vez fijadas la base y la premisa. Esta entrada distingue entre los tres conceptos y muestra que la distinción no es una cuestión de pedantería: cada enfoque admite una serie de bases, los rangos difieren y ningún enfoque determina la base de la cifra que arroja. La confusión viene dada por una etiqueta. «Valor indicado mediante el enfoque de los ingresos» denomina la técnica y omite lo único que determina el significado de la cifra; la misma columna bajo diferentes supuestos es una indicación del valor de inversión, y nada en la página los distingue. En el enfoque de costes, la abreviatura es aún peor, ya que une dos de los tres términos que la disciplina pretende mantener separados: el coste es lo que se gastó, el precio es lo que se pagó y el valor es una opinión sobre lo que se pagaría en condiciones definidas. La entrada establece qué bases puede respaldar cada enfoque y en qué condiciones —la comparación de ventas es la más restringida, el enfoque de rendimiento la más amplia y el de costes se sitúa entre ambas— y explica por qué difieren los rangos: el rango de un enfoque refleja en qué medida sus datos de entrada proceden del comportamiento observado del mercado y en qué medida de la definición del encargo. La consecuencia es de carácter probatorio. Cuanto más provengan las entradas de la encargo en lugar de del mercado, más se basa el fundamento expuesto en la afirmación del tasador, y más hay que cuestionar. El análisis de subdivisión se trata como el caso más extremo: un flujo de caja descontado residuo cuya hoja de cálculo está repleta de cifras de costes. Lo mismo ocurre en el contexto estadístico. Si se ajusta un modelo hedónico a transacciones en el mercado abierto en condiciones de plena competencia, este estima el valor de mercado; si se ajusta la misma forma funcional a ventas en situación de crisis, estima algo distinto, sin que se aprecie ningún cambio en la ecuación, en los diagnósticos ni en la estadística de ajuste obtenida. El enfoque no cambió. La base cambió, de forma silenciosa, y nada en la salida lo refleja. El ejemplo práctico presenta una parcela sometida a dos valoraciones en la misma fecha, ambas resueltas mediante comparación de ventas a partir de los mismos tres inmuebles comparables: una instrucción de un prestamista y una expropiación en virtud de una ley que no tiene en cuenta el efecto del proyecto sobre el valor. Las cifras difieren en un doce por ciento, y ningún error aritmético, ajustes ocultos o cambio de enfoque o premisa las separa.