Esperança condicional

Resumo

A expectativa condicional do preço, dado um vetor de características, é a média da distribuição do preço naquele ponto do espaço de características; como função das características, ela é a função de expectativa condicional, e é o objeto que uma regressão hedônica aproxima: o método dos mínimos quadrados recupera sua melhor aproximação linear e recupera a própria função exatamente quando ela é linear. Esta entrada nomeia o estimando que a edição inaugural da revista *Foundations* utilizou sem explicitá-lo e estabelece a decomposição do preço em uma média condicional mais um desvio cuja média condicional é zero por construção — a identidade em torno da qual gira o restante da edição. A tabela de comparação de vendas é reformulada como um pequeno estimador não paramétrico de uma média condicional, o que torna explícitas três de suas suposições básicas: que a função é suficientemente suave para que comparáveis próximos informem o sujeito, que sua inclinação é aproximadamente constante ao longo do intervalo em que ocorrem ajustes e que as indicações são amostragens não sesgadas em torno de uma média condicional comum. Um exemplo prático mostra que o conjunto de dados Pacifica com oito imóveis comparáveis da edição 1 é exatamente isento de ruído e recupera sua função geradora, e que a regressão da edição 1 e sua contraparte ampliada pela remodelação visam conjuntos de condicionamento diferentes, cada um recuperado apenas até sua melhor aproximação linear: no mercado construído com oito imóveis, a função de expectativa condicional de quatro variáveis interpola exatamente todos os preços, e o resíduo de US$ 46.455 do Comp H é a diferença entre essa função e sua projeção linear ajustada — que é precisamente onde o efeito da remodelação se esconde.