評価工学プロトコルに向けて

要旨

専門的な評価基準は、倫理的義務、業務範囲、認められた手法、および報告要件を定めているが、定量的な手順の設計、検証、および妥当性確認についてはほとんど指針を示していない。 本稿では、「評価工学プロトコル」の必要性を提唱する。これは、本誌が今後時間をかけて開発を進めていくことを意図している技術的なレイヤーであり、専門的基準と実行可能な評価分析の間に位置づけられるものである。これらのプロトコルは、潜在的および測定可能な特性の寄与度を推定する統計モデルを含め、個々の不動産を評価するために用いられる手法を規定するものである。ただし、自動評価モデルや一括評価については規定しない。 国際基準および各国の制度に関する調査によると、要件には3つのレベルが認められる。国際評価基準（International Valuation Standards）、RICSレッドブック、欧州評価基準（European Valuation Standards）、およびUSPAPは原則を定めている。スペイン、ポーランド、ドイツは、文書化および正当化の義務を追加している。ブラジル、コロンビア、台湾は、検証可能な要件を定めている。 ブラジルは、回帰モデルを標本サイズ、有意性、外挿性、精度によって格付けし、診断チェックを義務付けている。台湾は2001年以降、最小標本数、適合度および有意性の閾値、ならびに補正の上限を規定している。 しかし、これらの規則でさえ、モデルの形式、サンプル外検証、および測定不能な特性の取り扱いについては言及しておらず、調査対象となったどの制度も、多変量適応回帰スプライン（MARS）のような現代的な手法を想定していない。 本記事の締めくくりとして、本誌がプロトコルをどのように公開的に策定していくかが述べられている。