Bem heterogêneo

Resumo

Um bem heterogêneo é um bem que não é intercambiável com outros de sua classe porque cada um é uma cesta distinta de características que os compradores valoram separadamente, e cujas características não são negociadas separadamente. O imóvel é o exemplo canônico: a unicidade locacional garante que dois imóveis nunca compartilhem um vetor de características idêntico, e o agrupamento de atributos físicos, jurídicos e ambientais pela tecnologia de produção do bem faz com que as características não possam ser adquiridas isoladamente. Este verbete, o primeiro da seção Foundations de The Valuation Engineer, situa a heterogeneidade como a condição-raiz que torna necessária a metodologia de avaliação. Cada um dos três métodos tradicionais de determinação de valor — comparativo direto de dados de mercado, quantificação do custo e capitalização da renda — é reapresentado como uma resposta metodológica distinta à heterogeneidade, e não como um arcabouço de avaliação independente. Um exemplo resolvido em Pacifica, Califórnia, ilustra como o enquadramento de bens heterogêneos aguça as questões analíticas que um avaliador precisa responder em qualquer ajuste por pares de vendas.