이질재

초록

이질재(heterogeneous good)란 각각이 구매자가 개별적으로 가치를 매기는 서로 다른 특성 묶음이고 그 특성들이 따로 거래되지도 않기 때문에 같은 부류의 다른 재화와 대체될 수 없는 재화를 말한다. 부동산은 그 전형이다. 위치의 고유성 때문에 어떤 두 부동산도 동일한 특성 벡터를 가질 수 없으며, 재화의 생산기술이 물리적·법적·환경적 속성을 하나로 묶기 때문에 특성을 따로 구입할 수도 없다. The Valuation Engineer의 기초 개념(Foundations) 지면의 첫 항목인 이 글은 이질성을 감정평가 방법론을 필요하게 만드는 근본 조건으로 자리매김한다. 전통적인 세 가지 평가방식 — 거래사례비교법, 원가법, 수익환원법 — 은 독립적인 평가 체계가 아니라 이질성에 대한 서로 다른 방법론적 대응으로 다시 규정된다. 캘리포니아주 퍼시피카(Pacifica) 실무 예제는 이질재의 틀이 짝지은 매매 보정에서 감정평가사가 답해야 할 분석적 물음을 어떻게 날카롭게 만드는지를 보여 준다.