The Basis of Value and the Approach

William Bert Craytor

doi:10.67330/jp7pr043

المؤلفون

William Bert Craytor Author https://orcid.org/0000-0003-2219-9156

DOI:

https://doi.org/10.67330/jp7pr043

الكلمات المفتاحية:

basis of value، premise of value، approach to value، indication of value، market value، investment value، insurable value، liquidation value، subdivision analysis، cost price value، scheme disregard

الملخص

أساس القيمة هو تعريف القيمة التي يجب أن تنتجها عملية التقييم: أي قيمة، وكيف تُعرَّف، ولصالح من. ويُخلط به غالبًا بين أمرين آخرين. أما فرضية القيمة فهي الظروف المعاملاتية المفترضة — السوق المفتوحة، البيع بالجملة، التصفية المنظمة، البيع القسري، الاستخدام المستمر. أما النهج فهو تقنية لتحديد رقم ما بمجرد تحديد الأساس والفرضية. هذا المقال يفصل بين هذه العناصر الثلاثة، ويوضح أن هذا الفصل ليس مجرد تحذلق: فكل نهج يدعم مجموعة من الأسس، وتختلف هذه المجموعات، ولا يحدد أي نهج أساس الرقم الذي ينتجه. الخلط ناجم عن التسمية. «القيمة المشار إليها بنهج الدخل» تسمي التقنية وتغفل الشيء الوحيد الذي يحدد ما يعنيه الرقم؛ فالعمود نفسه تحت افتراضات مختلفة هو مؤشر على قيمة الاستثمار، ولا يوجد في الصفحة ما يميز بينهما. في نهج التكلفة، يكون الاختصار أسوأ، حيث يجمع بين اثنين من المصطلحات الثلاثة التي توجد هذه التخصصات لتفصل بينها: التكلفة هي ما تم إنفاقه، والسعر هو ما تم دفعه، والقيمة هي رأي حول ما سيتم دفعه في ظل شروط محددة. تحدد المقالة الأسس التي يمكن لكل نهج أن يدعمها وتحت أي شرط — مقارنة المبيعات هي الأكثر تقييدًا، ونهج الدخل هو الأوسع نطاقًا، ونهج التكلفة يقع بينهما — وتشرح سبب اختلاف النطاقات: يتتبع نطاق النهج مقدار المدخلات التي تأتي من سلوك السوق الملحوظ ومقدار ما يأتي من تعريف المهمة. والنتيجة المترتبة على ذلك تتعلق بالأدلة. فكلما كانت المدخلات مستمدة من المهمة الموكلة بدلاً من السوق، كلما اعتمد الأساس المعلن بشكل أكبر على تأكيد المُقيّمين، وزادت نقاط الخلاف. ويُعامل تحليل التقسيم الفرعي على أنه الحالة الأكثر حدة، وهو عبارة عن تدفق نقدي مخصوم متبقي تغطي أوراق عمله أرقام التكلفة. وينطبق الأمر نفسه في السياق الإحصائي. فإذا تم تطبيق نموذج هيدوني على معاملات السوق المفتوحة التي تتم بشروط السوق الحرة، فإنه يقدّر القيمة السوقية؛ أما إذا تم تطبيق الشكل الوظيفي نفسه على عمليات البيع في ظروف ضائقة، فإنه يقدّر شيئًا آخر، دون أي تغيير مرئي في المعادلة أو التشخيصات أو إحصائية الملاءمة المُبلغ عنها. فالنهج لم يتغير. الأساس تغير، بصمت، ولا يوجد شيء في النتائج يسجل ذلك. يقدم المثال العملي قطعة أرض واحدة عبر مهمتين في نفس التاريخ، تم الرد على كلتيهما بمقارنة المبيعات من نفس العناصر الثلاثة العقارات المقارنة: تعليمات المقرض ونزع الملكية بموجب قانون يتجاهل تأثير المخطط على القيمة. تختلف الأرقام بنسبة اثني عشر في المائة، ولا يوجد أي خطأ حسابي أو تعديل خفي أو تغيير في النهج أو الفرضية يفصل بينهما.