特性空間

要旨

ある異質財の類における特性空間とは、買い手が価値を認める属性を座標として並べたベクトル空間であり、その中で各財は自らの属性水準からなるベクトルとして表現される。The Valuation Engineer の基礎概念（Foundations）欄の第二項である本稿は、ランカスター（Lancaster, 1966）に由来する形式的装置、すなわち財を原初的対象として見る立場から財をベクトルとして見る立場への移行を紹介する。カリフォルニア州パシフィカの住宅取引事例八件へ拡張したデータセットにより、あらゆる取引事例が総居住面積、敷地面積、眺望、状態の張る四次元の特性空間の一点であることを示す。さらに本稿は、軸を潜在価格によって尺度調整しない場合に、素朴なユークリッド距離尺度が取引事例の選択をいかに誤らせるかを示し、以降の項で展開される装置の必要性を導き出す。