Heterogenes Gut

Abstract

Ein heterogenes Gut ist ein Gut, das mit anderen seiner Klasse nicht austauschbar ist, weil jedes ein eigenes Bündel von Merkmalen darstellt, die Käufer separat bewerten, und dessen Merkmale nicht separat gehandelt werden. Immobilien sind das kanonische Beispiel: Die Einzigartigkeit der Lage garantiert, dass keine zwei Immobilien einen identischen Merkmalsvektor teilen, und die Bündelung physischer, rechtlicher und umweltbezogener Attribute durch die Produktionstechnologie des Gutes bedeutet, dass Merkmale nicht einzeln erworben werden können. Dieser Eintrag, der erste in der Rubrik Foundations von The Valuation Engineer, verortet Heterogenität als die Wurzelbedingung, die Bewertungsmethodik notwendig macht. Jeder der drei traditionellen Bewertungsansätze — Vergleichswert-, Sachwert- und Ertragswertverfahren — wird als eigenständige methodische Antwort auf Heterogenität neu gefasst statt als unabhängiges Bewertungsrahmenwerk. Ein durchgerechnetes Beispiel aus Pacifica, Kalifornien, zeigt, wie die Heterogene-Güter-Sichtweise die analytischen Fragen schärft, die ein Gutachter bei jeder Paarvergleichsanpassung beantworten muss.