異質財

要旨

異質財とは、各々が買い手の個別に価値づける特性の異なる束であり、かつその特性が別個に取引されることもないために、同じ分類に属する他の財と相互に代替できない財のことである。不動産はその典型である。位置の一意性ゆえにいかなる二つの不動産も同一の特性ベクトルを持ちえず、また財の生産技術が物理的・法的・環境的な属性を一つに束ねているため、特性だけを単独で購入することもできない。The Valuation Engineer の 基礎概念(Foundations) 欄の第一項目である本稿は、異質性を、鑑定評価の方法論を必要ならしめる根底の条件として位置づける。伝統的な三つの価格アプローチ — 取引事例比較法、原価法、収益還元法 — は、それぞれ独立した評価の枠組みではなく、異質性に対する異なる方法論的応答として捉え直される。カリフォルニア州パシフィカ(Pacifica)の計算例は、異質財という枠組みが、あらゆるペア売買の補正において鑑定評価者が答えるべき分析上の問いをいかに鋭くするかを示している。