The Basis of Value and the Approach

William Bert Craytor

doi:10.67330/jp7pr043

저자(들)

William Bert Craytor Author https://orcid.org/0000-0003-2219-9156

DOI:

https://doi.org/10.67330/jp7pr043

키워드:

basis of value, premise of value, approach to value, indication of value, market value, investment value, insurable value, liquidation value, subdivision analysis, cost price value, scheme disregard

초록

가치의 기초란 할당이 반드시 도출해야 하는 가치의 정의, 즉 어떤 가치를, 어떻게 정의하며, 누구를 위한 것인지에 대한 것이다. 이는 흔히 다른 두 가지 개념과 혼동되곤 한다. 가치의 전제란 가정된 거래 상황, 즉 개방된 시장, 대량 판매, 질서 있는 청산, 강제 매각, 계속 사용 등을 의미한다. ‘접근법’이란 근거와 전제가 확정된 후 수치를 산출하기 위한 기법을 말한다. 이 항목은 이 세 가지를 구분하며, 이러한 구분이 단순한 말장난이 아님을 보여준다: 각 접근법은 다양한 근거를 지지하며, 그 범위는 서로 다르며, 어떤 접근법도 산출된 수치의 근거를 결정하지 않는다. 이러한 혼동은 명칭에서 비롯됩니다. “소득 접근법에 의한 추정 가치(Indicated Value by the Income Approach)”는 기법을 명명할 뿐, 그 수치가 무엇을 의미하는지 확정하는 단 한 가지 요소를 생략하고 있습니다. 서로 다른 가정 하에 있는 동일한 열은 투자 가치의 지표일 뿐인데, 해당 페이지 어디에도 이를 구분해 주는 내용은 없습니다. 원가 접근법에서 이러한 약어는 상황을 더 악화시키는데, 이 학문이 구분하기 위해 존재하는 세 가지 용어 중 두 가지를 결합하고 있기 때문이다: 원가는 지출된 금액이고, 가격은 지불된 금액이며, 가치는 정의된 조건 하에서 지불될 것으로 예상되는 금액에 대한 의견이다. 이 항목은 각 접근법이 어떤 근거를 어떤 조건 하에서 지지할 수 있는지 — 매매 비교법이 가장 엄격하게 제한되고, 수익 접근법이 가장 폭이 넓으며, 원가 접근법은 그 중간에 위치함 — 을 제시하고, 그 범위가 다른 이유를 설명합니다: 접근법의 범위는 그 입력값 중 얼마나 많은 부분이 관찰된 시장 행동에서 비롯되고, 얼마나 많은 부분이 평가 의뢰 정의에서 비롯되는지에 따라 달라집니다. 그에 따른 결론은 증거와 관련이 있습니다. 입력값이 시장보다는 평가 의뢰에서 비롯될수록, 명시된 근거는 감정인의 주장에 더 많이 의존하게 되며, 이의를 제기할 여지도 더 많아집니다. 세분화 분석은 가장 극단적인 사례로 취급되는데, 이는 비용 수치로 가득 찬 워크시트를 가진 잔여 할인 현금 흐름입니다. 통계적 맥락에서도 마찬가지다. 제3자 간 공개 시장 거래에 헤도닉 모델을 적용하면 시장 가치를 추정하지만, 동일한 함수 형태를 부실 매각 사례에 적용하면 방정식이나 진단 결과, 보고된 적합도 통계량에 눈에 띄는 변화 없이도 다른 값을 추정하게 된다. 평가 방식은 변하지 않았다. 근거가 조용히 바뀌었으나, 산출 결과에는 이를 기록하는 내용이 전혀 없다. 이 예제에서는 동일한 날짜에 한 필지에 대해 두 가지 과제를 수행하며, 두 과제 모두 동일한 세 가지 비교 대상(비교 대상 부동산)을 활용한 매매 비교 방식으로 해결된다. 하나는 대출 기관의 지시 사항이고, 다른 하나는 해당 계획이 가치에 미치는 영향을 무시하는 법률에 따른 수용 사례이다. 두 수치는 12% 차이를 보이지만, 산술 오류나 숨겨진 조정, 접근 방식이나 전제의 변경 등으로 인해 발생한 차이는 아닙니다.