The Basis of Value and the Approach

William Bert Craytor

doi:10.67330/jp7pr043

著者

William Bert Craytor Author https://orcid.org/0000-0003-2219-9156

DOI:

https://doi.org/10.67330/jp7pr043

キーワード:

basis of value、 premise of value、 approach to value、 indication of value、 market value、 investment value、 insurable value、 liquidation value、 subdivision analysis、 cost price value、 scheme disregard

要旨

価値の基礎とは、割り当てが生み出さなければならない価値の定義、すなわち、どの価値を、どのように定義し、誰のために定義するか、を指す。これはルーチンで他の2つの概念と混同されがちである。価値の前提とは、想定される取引状況――公開市場、一括売却、秩序ある清算、強制売却、継続使用――のことである。アプローチとは、基準と前提が確定した後に数値を導き出すための手法である。本項ではこれら3つを区別し、その区別が単なる衒学ではないことを示す。各アプローチは幅広い基準に対応しており、その範囲は異なり、どのアプローチも、自身が導き出す数値の基準を決定するものではない。この混同は、ラベルによって引き起こされている。「収益法による示唆価値」という名称は手法を名指ししているが、その数値が何を意味するかを決定づける唯一の要素を省略している。異なる仮定の下での同じ欄は、いずれも投資価値の「示唆」に過ぎないが、ページ上のどこにもそれらを区別する記述はない。原価法においては、この略語はさらに問題を引き起こし、この分野が区別するために存在する3つの用語のうち2つを結びつけてしまっている。すなわち、コストとは費やされた金額であり、価格とは支払われた金額であり、価値とは、定義された条件下で支払われるであろう金額に関する見解である。この項目では、各アプローチがどのような根拠を、どのような条件下で支持できるかを示している――販売比較法が最も制約が厳しく、収益法が最も広く、原価法はその中間――そして、その範囲が異なる理由を説明している。すなわち、あるアプローチの範囲は、その入力情報のどれだけが観察された市場動向に由来し、どれだけが評価依頼の定義に由来するかに応じて決まるのである。これに伴う帰結は証拠上の問題である。入力データが市場ではなく評価依頼そのものに由来する割合が高ければ高いほど、提示された根拠は評価者の主張に依拠する度合いが強まり、異議を唱えられる余地も増える。細分化分析は最も極端な事例として扱われ、ワークシートが原価数値で埋め尽くされた残差割引キャッシュフローとなる。統計的な設定においても同様である。独立取引による公開市場取引にヘドニック・モデルを当てはめれば市場価値が推定されるが、同じ関数形式をディストレス販売に当てはめれば、方程式、診断出力、報告された適合統計量に目に見える変化がないにもかかわらず、別のものが推定されることになる。手法自体は変わっていない。基礎となる前提が、目立たない形で変化したにもかかわらず、出力結果にはその変化が一切記録されていない。この演習例では、同一の日付に行われた2つの評価依頼について、 1つの物件を対象としている。両評価とも、同じ3件の比較事例を用いた販売比較法によって回答されている。1つは貸し手の指示に基づくもので、もう1つは、価値に対するスキームの影響を無視する法令に基づく収用である。算出値には 12パーセントの差があるが、算術的誤り、隠れた補正、あるいは手法や前提の変更によって生じたものではない。