La base de valeur et la méthode

Résumé

Une base de valeur correspond à la définition de la valeur qu’une évaluation doit produire : quelle valeur, définie comment, et pour qui. Elle est en routine confondue avec deux autres notions. Une prémisse de valeur correspond à la circonstance transactionnelle supposée : marché libre, vente en gros, liquidation ordonnée, vente forcée, utilisation continue. Une approche est une technique permettant de produire un chiffre une fois que la base et la prémisse sont fixées. Cet article distingue ces trois notions et montre que cette distinction n’est pas une simple chicane : chaque approche s’appuie sur une gamme de bases, ces gammes diffèrent, et aucune approche ne détermine la base du chiffre qu’elle renvoie. La confusion provient d’une appellation. L’expression « valeur indiquée par l’approche des revenus » désigne la technique et omet le seul élément qui détermine la signification du chiffre ; la même colonne, sous des hypothèses différentes, constitue une indication de la valeur d’investissement, et rien sur la page ne permet de les distinguer. Dans l’approche par les coûts, l’abréviation est encore plus trompeuse, puisqu’elle regroupe deux des trois termes que la discipline s’efforce justement de distinguer : le coût correspond à ce qui a été dépensé, le prix à ce qui a été payé, tandis que la valeur est une estimation de ce qui serait payé dans des conditions définies. L’article précise quelles bases chaque approche peut étayer et dans quelles conditions — la comparaison des ventes est la plus contraignante, l’approche par le revenu la plus large, et l’approche par les coûts se situe entre les deux — et explique pourquoi les fourchettes diffèrent : la fourchette d’une approche reflète la part de ses données provenant du comportement observé du marché et celle provenant de la définition de la mission. Le corollaire est d’ordre probatoire. Plus les données proviennent de la mission plutôt que du marché, plus la base invoquée repose sur l’affirmation de l’expert, et plus elle est susceptible d’être contestée. L’analyse par subdivision est considérée comme le cas le plus extrême, un flux de trésorerie actualisé résiduel dont la feuille de calcul est remplie de chiffres de coûts. Il en va de même dans le cadre statistique. Lors de l’ajustement d’un modèle hédonique à des transactions de plein marché réalisées dans des conditions de pleine concurrence, celui-ci estime la valeur de marché ; lors de l’ajustement de la même forme fonctionnelle à des ventes en situation de détresse, il estime autre chose, sans modification visible de l’équation, des diagnostics ou de la statistique d’ajustement rapportée. L’approche n’a pas changé. La base a changé, silencieusement, et rien dans les résultats ne l’indique. L’exemple pratique porte sur une parcelle soumise à deux missions à la même date, toutes deux résolues par comparaison des ventes à partir des trois mêmes biens comparables : une instruction d’un prêteur et une expropriation en vertu d’une loi qui ne tient pas compte de l’effet du projet sur la valeur. Les chiffres diffèrent de douze pour cent, et aucune erreur arithmétique, aucun ajustement caché ni aucun changement d’ approche ou de postulat ne les sépare.