Le projet et ses effets sur la valeur

Résumé

Dans le cadre d’une expropriation, la valeur indemnisable d’un terrain est souvent évaluée non pas par rapport au monde tel qu’il est, mais par rapport à un monde dans lequel le projet n’aurait jamais été réalisé. Ce monde de référence est le projet, et la différence entre les deux constitue un effet de valeur. Le expert n’a pas non plus le choix : la loi applicable fixe la forme du scénario contrefactuel, un tribunal en détermine l’étendue, et les modalités varient selon les juridictions. Cet article distingue quatre types d’effet sur la valeur — la plus-value, la dépréciation, les effets sur le reste du bien en cas d’expropriation partielle, et les variations causées par un facteur autre que le projet — et montre pourquoi les confondre constitue l’erreur la plus courante dans ce domaine. Elle présente cinq textes législatifs qui les traitent différemment, depuis l’Ontario et la Tchéquie, qui excluent aussi bien les gains que les pertes, en passant par l’Argentine, qui n’exclut que la plus-value, jusqu’à la Pologne, qui confère au propriétaire, par la loi, la plus-value résultant de la désignation à des fins d’expropriation. L’argument central de cet article est que la délimitation du projet n’est pas préalable à l’évaluation, mais qu’elle en est constitutive. L’affaire Goldmate, en Nouvelle- Galles du Sud, est analysée pour montrer qu’une plus-value liée au reclassement peut entrer ou non dans le champ de l’indemnisation selon que le projet a été considéré comme une autoroute ou comme un programme régional, et selon ce qui, dans ce cadre, a été identifié comme la cause du reclassement — une différence de 28,6 millions de dollars, sur des terrains qui n’ont pas changé.