Публичный проект и его влияние на стоимость

Аннотация

При принудительном отчуждении стоимость земли, подлежащая компенсации, зачастую оценивается не исходя из реальной ситуации, а исходя из ситуации, в которой проект так и не был реализован. Такой эталонной ситуацией является проект, а разница между этими двумя ситуациями и составляет эффект изменения стоимости. Оценщику не предоставлен выбор: действующее законодательство определяет форму контрфактуального сценария, суд устанавливает его масштаб, а порядок реализации различается в зависимости от юрисдикции. В данной статье выделяются четыре вида эффекта изменения стоимости — повышение стоимости, снижение стоимости, последствия для оставшейся части при частичном изъятии и изменения, вызванные факторами, не связанными с проектом, — и показывается, почему их смешивание является самой распространенной ошибкой в данной области. В ней перечислены пять правовых актов, которые по-разному подходят к этим вопросам: от Онтарио и Чехии, где исключаются как прибыли, так и убытки, через Аргентину, где исключается только повышение стоимости, до Польши, где повышение стоимости, связанное с определением целей изъятия, закрепляется за собственником в соответствии с законом. Основной тезис статьи заключается в том, что границы проекта не являются предварительным условием оценки, а составляют её неотъемлемую часть. Дело «Goldmate» в Новом Южном Уэльсе проанализировано для демонстрации того, как прирост стоимости в результате изменения зонирования попадает в рамки компенсации или выходит за их пределы в зависимости от того, рассматривалась ли схема как строительство одной автомагистрали или как региональная программа, а также от того, что в этих рамках было признано причиной изменения зонирования — разница в 28,6 млн долларов в отношении земельного участка, состояние которого не изменилось.