Die Wertbasis und das Verfahren

Abstract

Eine Wertgrundlage ist die Definition des Werts, den eine Bewertung ergeben muss: welcher Wert, wie definiert und für wen. Sie wird regelmäßig mit zwei anderen Begriffen verwechselt. Eine Wertprämisse ist der angenommene Transaktionszusammenhang – offener Markt, Massenverkauf, geordnete Liquidation, Zwangsverkauf, fortgesetzte Nutzung. Ein Ansatz ist eine Technik zur Ermittlung eines Wertes, sobald Wertgrundlage und Prämisse festgelegt sind. Dieser Eintrag unterscheidet zwischen den drei Begriffen und zeigt, dass diese Unterscheidung keine Pedanterie ist: Jeder Ansatz stützt sich auf eine Reihe von Wertgrundlagen, die sich voneinander unterscheiden, und kein Ansatz bestimmt die Wertgrundlage des von ihm gelieferten Wertes. Die Verwirrung wird durch eine Bezeichnung hervorgerufen. „Angegebener Wert nach dem Ertragswertverfahren“ benennt die Methode und lässt das einzige Element außer Acht, das festlegt, was der Wert bedeutet; dieselbe Spalte unter unterschiedlichen Annahmen ist ein Hinweis auf den Investitionswert, und nichts auf der Seite unterscheidet diese voneinander. Beim Kostenansatz ist die Kurzform noch problematischer, da sie zwei der drei Begriffe miteinander verbindet, die die Disziplin eigentlich voneinander trennen soll: Kosten sind das, was ausgegeben wurde, Preis ist das, was gezahlt wurde, Wert ist eine Einschätzung darüber, was unter definierten Bedingungen gezahlt würde. Der Eintrag legt dar, welche Grundlagen jeder Ansatz stützen kann und unter welchen Bedingungen – der Vergleichswertansatz ist am engsten gefasst, der Ertragswertansatz am weitesten gefasst, der Kostenansatz liegt dazwischen – und erklärt, warum sich die Bandbreiten unterscheiden: Die Bandbreite eines Ansatzes hängt davon ab, wie viel seiner Eingangsgrößen aus beobachtetem Marktverhalten und wie viel aus der Definition des Auftrags stammt. Die logische Konsequenz ist bewijsrechtlicher Natur. Je stärker die Inputs aus dem Auftrag und weniger aus dem Markt stammen, desto mehr beruht die angegebene Grundlage auf der Behauptung des Gutachters und desto mehr gibt es zu beanstanden. Die Unterteilungsanalyse wird als Extremfall behandelt, ein diskontierter Cashflow mit Residuen, dessen Arbeitsblatt mit Kostenangaben gefüllt ist. Das Gleiche gilt im statistischen Kontext. Bei Anpassungen an Transaktionen auf dem freien Markt unter marktüblichen Bedingungen schätzt das hedonische Modell den Marktwert; bei Anpassungen an Notverkäufe schätzt es etwas anderes, ohne dass sich die Gleichung, die Diagnostik oder die ausgewiesene Anpassungsstatistik sichtbar ändern. Der Ansatz hat sich nicht geändert. Die Grundlage hat sich stillschweigend geändert, und nichts in der Ausgabe dokumentiert dies. Das Beispiel führt eine Parzelle durch zwei Bewertungsaufträge am selben Datum, die beide durch einen Verkaufsvergleich anhand derselben drei Vergleichsobjekte beantwortet werden: eine Anweisung eines Kreditgebers und eine Enteignung gemäß einem Gesetz, das die Auswirkungen des Vorhabens auf den Wert außer Acht lässt. Die Zahlen weichen um zwölf Prozent voneinander ab, und kein Rechenfehler, keine versteckte Anpassung und keine Änderung des Ansatzes oder der Prämisse trennt sie voneinander.