The Basis of Value and the Approach

William Bert Craytor

doi:10.67330/jp7pr043

作者

William Bert Craytor Author https://orcid.org/0000-0003-2219-9156

DOI：

https://doi.org/10.67330/jp7pr043

關鍵字詞：

basis of value、 premise of value、 approach to value、 indication of value、 market value、 investment value、 insurable value、 liquidation value、 subdivision analysis、 cost price value、 scheme disregard

摘要

價值基礎是指一項估值必須產出的價值定義：具體是哪種價值、如何定義，以及針對誰而定。它經常會與另外兩項概念混淆。價值前提則是指假設的交易情境——開放市場、批量銷售、有序清算、強制出售、持續使用。「評估方法」則是在基礎與前提確定後，用以得出數值的技術。本條目將這三者區分開來，並說明此區分並非吹毛求疵：每種評估方法皆適用於一系列的基礎，這些範圍各不相同，且沒有任何評估方法能決定其所產出數值的基礎。這種混淆源於標籤。「收入法得出的指示價值」僅命名了技術方法，卻省略了唯一能釐清該數字意義的關鍵要素；在不同假設下，同一欄位所呈現的數值皆代表投資價值的指示，而頁面上的內容並未對其加以區分。在成本法中，這種簡稱更為不當，將該學科本應區分開來的三個術語中的兩個混為一談：成本是指實際支出，價格是指實際支付的金額，而價值則是對在特定條件下會支付多少金額的判斷。該條目闡明了每種估價法可支持哪些基礎及在何種條件下適用——銷售比較法限制最嚴格，收益法範圍最廣，成本法則介於兩者之間——並解釋了為何範圍會有所不同：估價法的範圍取決於其輸入數據有多少來自觀察到的市場行為，又有多少來自委託定義。其推論在於證據效力。輸入資料若愈是源自評估任務本身而非市場，所陳述的基礎就愈是建立在估價師的主張之上，也愈容易引發爭議。細分分析被視為最極端的案例，即一種殘餘的折現現金流量，其試算表充斥著成本數據。在統計情境中亦然。若將享樂模型套用於公平交易（arm’s-length）的公開市場交易，它便會估算市場價值；若將相同的函數形式套用於困境銷售，它所估算的則是另一種價值——儘管方程式、診斷指標或報告中的擬合統計量均未顯現任何變化。該估價方法並未改變。基礎已悄然改變，而輸出結果中並無任何紀錄顯示此點。此範例以同一宗地產為例，於同一天進行兩項評估任務，兩者皆採用來自同一組三項可比物件的銷售比較法：一項是貸方指示，另一項則是依據某項不考慮該方案對價值影響之法規進行的徵收。兩組數字相差百分之十二，且兩者之間並無算術錯誤、隱藏調整，亦無方法或假設的變更。