La obra pública y sus efectos sobre el valor

Resumen

En la expropiación, el valor indemnizable de los terrenos a menudo no se mide en relación con el mundo tal y como es, sino con un mundo en el que el proyecto nunca se hubiera llevado a cabo. Ese mundo de referencia es el proyecto, y la diferencia entre ambos constituye un efecto sobre el valor. Tampoco corresponde al tasador elegir: la legislación aplicable establece la forma del hipótetico, un tribunal determina su alcance, y las disposiciones varían según la jurisdicción. Esta entrada distingue cuatro tipos de efecto de valor —la revalorización, la depreciación, los efectos sobre el resto de una expropiación parcial y las variaciones causadas por algo distinto del proyecto— y muestra por qué confundirlos es el error más común en este ámbito. En ella se exponen cinco instrumentos que los tratan de forma diferente, desde Ontario y la República Checa, que excluyen tanto las ganancias como las pérdidas, pasando por Argentina, que excluye únicamente el aumento de valor, hasta Polonia, que confiere al propietario, por ley, el aumento de valor derivado de la designación con fines de expropiación. La tesis central de la entrada es que el alcance del proyecto no es un elemento previo a la valoración, sino que forma parte constitutiva de la misma. El caso Goldmate, en Nueva Gales del Sur, se analiza para mostrar cómo una revalorización por recalificación urbanística puede quedar incluida o excluida de la base indemnizable, dependiendo de si el proyecto se consideraba una sola autopista o un programa regional, y de qué, dentro de ese marco, se determinó que había provocado la recalificación —una diferencia de 28,6 millones de dólares, en terrenos que no sufrieron cambios.