A obra pública e seus efeitos sobre o valor

Resumo

Na desapropriação, o valor indenizável do terreno é frequentemente medido não em relação ao mundo tal como ele é, mas em relação a um mundo no qual o projeto nunca tivesse sido realizado. Esse mundo de referência é o empreendimento, e a diferença entre os dois constitui um efeito de valor. Também não cabe ao avaliador escolher: a legislação aplicável determina a forma do cenário contrafactual, um tribunal define sua extensão, e as disposições variam de acordo com a jurisdição. Este artigo distingue quatro tipos de efeito de valor — valorização, depreciação, efeitos sobre o restante em caso de desapropriação parcial e variações causadas por algo alheio ao empreendimento — e mostra por que confundir esses conceitos é o erro mais comum na área. Ela apresenta cinco instrumentos que os tratam de maneira diferente, desde Ontário e a Tchequia, que excluem ganhos e perdas de igual forma, passando pela Argentina, que exclui apenas o aumento de valor, até a Polônia, que confere ao proprietário, por lei, o aumento de valor decorrente da designação para fins de desapropriação. A tese central do artigo é que o limite do empreendimento não é preliminar à avaliação, mas constitutivo dela. O caso Goldmate, em Nova Gales do Sul, é analisado para mostrar como um aumento de valor decorrente de rezoneamento pode se enquadrar dentro ou fora do âmbito de indenização, dependendo se o empreendimento foi considerado uma única rodovia ou um programa regional, e o que, dentro desse contexto, foi identificado como causa do rezoneamento — uma diferença de $28,6 milhões, em terrenos que não sofreram alterações.