A base de valor e o método

Resumo

Uma base de valor é a definição de valor que uma avaliação deve produzir: qual valor, definido de que maneira e para quem. Ela é na rotina confundida com duas outras coisas. Uma premissa de valor é a circunstância transacional presumida — mercado aberto, venda a granel, liquidação ordenada, venda forçada, uso continuado. Uma abordagem é uma técnica para produzir um valor, uma vez que a base e a premissa estejam definidas. Esta entrada separa os três conceitos e mostra que a separação não é mera pedantice: cada abordagem suporta uma gama de bases, as gamas diferem e nenhuma abordagem determina a base do valor que ela retorna. A confusão é gerada por um rótulo. “Valor indicado pela abordagem de renda” nomeia a técnica e omite o único elemento que define o que o valor significa; a mesma coluna sob diferentes pressupostos é uma indicação do valor de investimento, e nada na página os distingue. Na abordagem de custo, a abreviação é ainda pior, unindo dois dos três termos que a disciplina existe para manter separados: custo é o que foi gastado, preço é o que foi pago, valor é uma opinião sobre o que seria pago sob condições definidas. A entrada define quais bases cada abordagem pode sustentar e sob quais condições — a comparação de vendas é a mais restrita, a abordagem de renda a mais ampla, e a de custo fica entre elas — e explica por que os intervalos diferem: o intervalo de uma abordagem reflete quanto de seus dados de entrada provém do comportamento observado do mercado e quanto da definição do trabalho. O corolário é probatório. Quanto mais as entradas provêm da tarefa em si, em vez de provir do mercado, mais a base declarada repousa sobre a afirmação do avaliador e mais há a ser contestado. A análise de subdivisão é tratada como o caso mais extremo, um fluxo de caixa descontado como resíduo cuja planilha está repleta de valores de custo. O mesmo se aplica no contexto estatístico. Aplique-se um modelo hedônico a transações de mercado aberto em condições de mercado, e ele estimará o valor de mercado; aplique-se a mesma forma funcional a vendas em situação de dificuldade, e ele estimará outra coisa, sem nenhuma mudança visível na equação, nos diagnósticos ou na estatística de ajuste relatada. A abordagem não mudou. A base mudou, silenciosamente, e nada nos resultados registra isso. O exemplo prático apresenta um lote passando por duas atribuições na mesma data, ambas respondidas por comparação de vendas a partir dos mesmos três imóveis comparáveis: uma instrução de um credor e uma desapropriação nos termos de uma lei que desconsidera o efeito do empreendimento sobre o valor. Os valores diferem em doze por cento, e nenhum erro aritmético, ajuste oculto ou mudança de abordagem ou premissa os separa.