L’expertise immobilière à des fins de crédit : annexe comparative

Résumé

La première annexe thématique de « Décisions judiciaires récentes » traite de l'expertise en matière de crédit : la responsabilité de l'évaluateur, son indépendance vis-à-vis du processus d'octroi du prêt, ainsi que la valeur de marché par opposition à la valeur de vente forcée au moment de la réalisation. L’arrêt Bratt c. Jones [2025] EWCA Civ 562 réaffirme le critère anglais en deux étapes : un écart de plus de 10 à 15 % par rapport à la valeur correcte, puis l’utilisation d’une méthode qu’aucun évaluateur raisonnablement compétent n’utiliserait, la charge de la preuve incombant au demandeur tout au long de la procédure et les dommages-intérêts étant plafonnés selon les principes SAAMCO. Aux États-Unis, l’argumentation porte sur l’indépendance : les règles de qualité d’expertise du « Selling Guide » de Fannie Mae ; la décision Cheroutes relative à une allégation de sous-évaluation et la plainte StanCorp pour surévaluation, toutes deux retenues à titre d’allégations ; l’affaire Alig c. Rocket Mortgage, dans laquelle la quatrième chambre d’appel a infirmé une certification de recours collectif et l’octroi de dommages-intérêts pour défaut de qualité pour agir ; et l’affaire Aquidneck, concernant la validité de la confiance légitime malgré des clauses de non-responsabilité relatives à l’usage prévu. Trois décisions de la Haute Cour du Kenya définissent la notion de « valeur de vente forcée » — celle-ci doit exister et être contemporaine — tandis que la presse économique ajoute qu’une expertise concurrente, en l’absence de fraude, n’empêche pas la vente aux enchères ; au Nigeria, l’affaire Ohahuna applique l’obligation de Cuckmere de vendre sur la base d’évaluations crédibles. Le Mexique et le Panama ne fournissent que des documents institutionnels. L’annexe consigne l’absence de jugements motivés en matière d’évaluation de crédit aux Îles Vierges britanniques, à la Barbade, au Koweït, en République démocratique du Congo, en Arménie et en Angola, plutôt que de la passer sous silence.